Bảo vệ tiền thuê

Khi bạn thuê một chỗ ở tại Hà Lan, bạn sẽ tự động được bảo vệ tiền thuê nhà. Điều tương tự cũng áp dụng cho người đồng thuê nhà và người thuê lại của bạn. Về nguyên tắc, bảo vệ tiền thuê bao gồm hai khía cạnh: bảo vệ giá thuê và bảo vệ tiền thuê chống lại việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo nghĩa là chủ nhà không thể đơn giản chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Trong khi cả hai khía cạnh của biện pháp bảo vệ tiền thuê đều áp dụng cho người thuê nhà ở xã hội, thì điều này không đúng đối với người thuê nhà ở khu vực tự do. Bảo vệ cho thuê nào đang được đề cập khi nào và chính xác là bảo vệ giá thuê hoặc bảo vệ cho thuê trong bối cảnh yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê, sẽ được thảo luận trong blog này. Nhưng trước tiên, blog này thảo luận về điều kiện được đặt tên là không gian sống cho việc áp dụng bảo vệ thuê nhà tổng thể.

Không gian sống

Đối với việc áp dụng các quy định pháp luật liên quan đến bảo vệ tiền thuê nhà, trước hết phải là vấn đề về không gian sống. Theo Điều 7: 233 Bộ luật Dân sự Hà Lan, không gian sống phải được hiểu là một bất động sản được xây dựng trong phạm vi nó được cho thuê như một ngôi nhà độc lập hoặc không khép kín, một đoàn lữ hành hoặc một gian hàng dành cho cư trú lâu dài. Do đó, không có sự phân biệt nào nữa giữa người thuê chỗ ở độc lập hoặc không khép kín vì mục đích bảo vệ tiền thuê.

Khái niệm không gian sống cũng bao gồm các cơ sở vật chất bất động, hay nói cách khác là các cơ sở vật chất về bản chất của chúng được liên kết chặt chẽ với ngôi nhà, đoàn lữ hành hoặc sân hoặc là một phần của nó theo hợp đồng thuê. Trong một tổ hợp nhà ở, ví dụ, đây có thể là cầu thang, phòng trưng bày và hành lang cũng như các công trình trung tâm nếu chúng được hợp đồng chỉ định là không gian không có tính chất công cộng.

Tuy nhiên, không có không gian sống theo nghĩa của Mục 7: 233 Bộ luật Dân sự Hà Lan nếu nó liên quan đến:

• sử dụng không gian sống trong thời gian ngắn; Liệu trường hợp này có được xác định trên cơ sở bản chất của việc sử dụng hay không, ví dụ như nhà nghỉ mát hoặc nhà trao đổi. Theo nghĩa này, thời hạn ngắn đề cập đến việc sử dụng chứ không phải thời gian đã thỏa thuận;
• một không gian sống phụ thuộc; đây là trường hợp nếu ngôi nhà được cho thuê cùng với không gian thương mại; trong trường hợp đó, nhà là một phần của không gian kinh doanh thuê, do đó, không phải các điều kiện về nhà ở mà áp dụng các quy định về không gian kinh doanh đối với nhà;
• một nhà thuyền; đây là một hiện tượng không phù hợp với định nghĩa pháp lý của Điều 7: 233 Bộ luật Dân sự Hà Lan. Một ngôi nhà như vậy thường không thể được coi là bất động sản, bởi vì không có mối liên hệ lâu dài với đất hoặc bờ.

Bảo vệ giá thuê

Nếu các điều kiện về không gian sống được mô tả ở trên đã được đáp ứng, người thuê trước hết sẽ được hưởng chính sách bảo vệ về giá thuê. Trong trường hợp đó, các điểm bắt đầu sau sẽ được áp dụng:

• tỷ lệ giữa chất lượng, bao gồm cả vị trí của chỗ ở thuê và giữa tiền thuê phải trả cho nó, phải hợp lý;
• người thuê luôn có quyền lựa chọn giá thuê ban đầu do Ủy ban Cho thuê đánh giá; điều này chỉ có thể thực hiện được trong vòng 6 tháng sau khi bắt đầu hợp đồng thuê nhà; quyết định của Ủy ban Thuê nhà có giá trị ràng buộc, nhưng vẫn có thể được đệ trình lên Tòa án Tiểu khu để xem xét;
• chủ nhà không thể tiến hành tăng tiền thuê không giới hạn; Các giới hạn pháp lý cụ thể áp dụng đối với việc tăng tiền thuê, như tỷ lệ phần trăm tăng tiền thuê tối đa do Bộ trưởng xác định;
• các điều khoản luật định liên quan đến bảo vệ tiền thuê là luật bắt buộc, tức là, chủ nhà không thể làm sai lệch các điều khoản đó trong hợp đồng cho thuê để gây bất lợi cho người thuê.

Ngẫu nhiên, các nguyên tắc đã nêu chỉ áp dụng cho người thuê nhà ở xã hội. Đây là không gian sống nằm trong lĩnh vực cho thuê được quy định và do đó phải được phân biệt với không gian sống thuộc lĩnh vực cho thuê tự do hoặc tự do. Trong trường hợp nhà ở được tự do hóa hoặc miễn phí, tiền thuê cao đến mức người thuê không còn đủ điều kiện để được trợ cấp tiền thuê và do đó nằm ngoài sự bảo vệ của luật pháp. Ranh giới giữa nhà ở tự do hóa và nhà ở xã hội nằm ở mức giá cho thuê xấp xỉ 752 euro mỗi tháng. Nếu giá thuê đã thỏa thuận vượt quá số tiền này, người thuê không còn có thể dựa vào các nguyên tắc được mô tả ở trên, vì khi đó họ liên quan đến tiền thuê nhà được tự do hóa.

Bảo vệ tiền thuê chống lại việc chấm dứt hợp đồng cho thuê

Tuy nhiên, đối với việc áp dụng khía cạnh khác của bảo vệ tiền thuê nhà, không có sự phân biệt giữa người thuê nhà ở xã hội và nhà ở tự do hóa. Nói cách khác, điều này có nghĩa là mọi người thuê chỗ ở được bảo vệ phần lớn và tự động chống lại việc chấm dứt hợp đồng cho thuê, theo nghĩa là chủ nhà không thể đơn giản hủy hợp đồng cho thuê. Trong bối cảnh này, người thuê được bảo vệ cụ thể vì:

• việc chủ nhà chấm dứt hợp đồng thuê nhà không chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo Điều 7: 272 Bộ luật Dân sự Hà Lan; về nguyên tắc, trước tiên chủ nhà cố gắng chấm dứt hợp đồng thuê nhà bằng sự đồng ý của cả hai. Nếu điều đó không hiệu quả và người thuê không đồng ý với việc chấm dứt, việc chấm dứt của chủ nhà không thực sự chấm dứt hợp đồng cho thuê. Điều này có nghĩa là hợp đồng cho thuê vẫn tiếp tục như bình thường và chủ nhà phải nộp đơn kiện hợp pháp về việc chấm dứt hợp đồng cho thuê với tòa án cấp huyện. Trong trường hợp đó, hợp đồng thuê nhà sẽ không kết thúc cho đến khi tòa án đưa ra quyết định không thể hủy ngang đối với yêu cầu chấm dứt hợp đồng của chủ nhà.
• theo Điều 7: 271 Bộ luật Dân sự Hà Lan, chủ nhà phải nêu lý do chấm dứt; nếu chủ nhà chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì phải tuân thủ các thủ tục quy định tại điều khoản trên của Bộ luật dân sự. Ngoài thời gian báo trước, căn cứ chấm dứt hợp đồng là một hình thức quan trọng trong bối cảnh này. Do đó, chủ nhà phải nêu một trong những lý do chấm dứt trong thông báo chấm dứt hợp đồng, như được nêu trong Điều 7: 274 khoản 1 của Bộ luật Dân sự Hà Lan:

1. người thuê nhà đã không cư xử như một người thuê nhà tốt
2. nó liên quan đến tiền thuê trong một thời gian cố định
3. chủ nhà cần cho thuê gấp để sử dụng
4. người thuê không đồng ý với một lời đề nghị hợp lý để tham gia một hợp đồng cho thuê mới
5. chủ nhà muốn sử dụng đất cho thuê theo một quy hoạch phân khu hợp lệ
6. lợi ích của chủ nhà khi chấm dứt hợp đồng thuê cao hơn lợi ích của người thuê khi tiếp tục hợp đồng (trong trường hợp chủ nhà cho thuê)

• hợp đồng thuê chỉ có thể bị chấm dứt bởi một thẩm phán trên cơ sở được nêu trong Điều 7: 274 khoản 1 của Bộ luật Dân sự Hà Lan; Các căn cứ nêu trên là đầy đủ: nghĩa là, nếu tiến hành tố tụng trước Tòa án thì không thể chấm dứt hợp đồng thuê nhà vì lý do khác. Nếu phát sinh một trong những căn cứ nêu trên, thì toà án cũng phải chấp nhận yêu cầu chấm dứt hợp đồng của người thuê. Trong trường hợp đó, không có chỗ cho việc cân nhắc (xa hơn) lợi ích. Tuy nhiên, một ngoại lệ áp dụng cho điểm này liên quan đến việc chấm dứt hợp đồng cho mục đích sử dụng cá nhân khẩn cấp. Khi yêu cầu được cho phép, tòa án cũng sẽ xác định thời gian trục xuất. Tuy nhiên, nếu yêu cầu chấm dứt hợp đồng của chủ nhà bị từ chối, hợp đồng thuê nhà liên quan có thể không bị anh ta chấm dứt một lần nữa trong ba năm.

Đạo luật chuyển động thị trường cho thuê

Trước đây, việc bảo vệ tiền thuê nhà trên thực tế phải hứng chịu rất nhiều chỉ trích: việc bảo vệ tiền thuê nhà có thể đã đi quá xa và ngày càng có nhiều chủ nhà muốn cho thuê nhà nếu việc bảo vệ tiền thuê nhà không nghiêm ngặt như vậy. Các nhà lập pháp đã tỏ ra nhạy cảm với sự chỉ trích này. Vì lý do này, nhà lập pháp đã chọn ban hành luật này kể từ ngày 1 tháng 2016 năm XNUMX, Đạo luật chuyển nhượng thị trường cho thuê. Với luật mới này, việc bảo vệ người thuê trở nên ít nghiêm ngặt hơn. Trong bối cảnh của luật này, đây là những thay đổi quan trọng nhất:

• đối với hợp đồng cho thuê đối với không gian sống độc lập từ hai năm trở xuống và đối với hợp đồng cho thuê đối với không gian sống không độc lập từ năm năm trở xuống, chủ nhà có thể cho thuê mà không cần bảo vệ tiền thuê. Điều này có nghĩa là hợp đồng cho thuê kết thúc theo quy định của pháp luật sau thời hạn đã thỏa thuận và không phải bị chủ nhà chấm dứt như trước đây.
• với sự ra đời của các hợp đồng nhóm mục tiêu, chủ nhà cũng dễ dàng hơn trong việc chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà ở dành cho một nhóm đối tượng cụ thể, chẳng hạn như sinh viên. Nếu người thuê nhà không còn thuộc một nhóm đối tượng cụ thể và chẳng hạn, không còn được coi là sinh viên, chủ nhà sẽ có thể tiến hành việc chấm dứt hợp đồng vì lý do sử dụng cá nhân khẩn cấp một cách dễ dàng và nhanh chóng hơn.

Bạn có phải là người thuê nhà và bạn có muốn biết bạn có đủ điều kiện để được bảo vệ cho thuê không? Bạn là chủ nhà muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà? Hoặc bạn có bất kỳ câu hỏi nào khác liên quan đến blog này? Sau đó liên hệ Law & More. Các luật sư của chúng tôi là những chuyên gia trong lĩnh vực luật cho thuê và rất sẵn lòng cung cấp lời khuyên cho bạn. Họ cũng có thể hỗ trợ bạn về mặt pháp lý nếu tranh chấp cho thuê của bạn dẫn đến các thủ tục pháp lý.