Mọi người thuê đều có quyền có hai quyền quan trọng: quyền được hưởng cuộc sống và quyền được bảo vệ cho thuê. Nơi chúng tôi đã thảo luận về quyền đầu tiên của người thuê liên quan đến nghĩa vụ của chủ nhà, quyền thứ hai của người thuê có trong một blog riêng về bảo vệ tiền thuê nhà. Đó là lý do tại sao một câu hỏi thú vị khác sẽ được thảo luận trong blog này: người thuê có những quyền gì khác? Quyền được hưởng cuộc sống và quyền được bảo vệ tiền thuê không phải là những quyền duy nhất mà người thuê nhà có chống lại chủ nhà. Ví dụ, người thuê nhà cũng được hưởng một số quyền trong bối cảnh chuyển nhượng tài sản mà không tính tiền thuê và cho thuê lại. Cả hai quyền được thảo luận liên tiếp trong blog này.
Chuyển nhượng tài sản không thuê chéo
Đoạn 1 của Điều 7: 226 Bộ luật Dân sự Hà Lan, áp dụng cho những người thuê không gian ở và thương mại, quy định như sau:
"Chuyển nhượng tài sản có liên quan đến hợp đồng thuê nhà (…) bởi chủ nhà chuyển quyền và nghĩa vụ của chủ nhà từ hợp đồng thuê nhà sang người mua".
Đối với người thuê nhà, điều này trước hết có nghĩa là việc chuyển quyền sở hữu tài sản thuê, chẳng hạn thông qua việc chủ nhà bán cho người khác, không chấm dứt hợp đồng cho thuê. Ngoài ra, người thuê nhà có thể khẳng định các yêu sách chống lại người kế thừa hợp pháp của chủ nhà, giờ đây người kế thừa hợp pháp này đảm nhận các quyền và nghĩa vụ của chủ nhà. Đối với câu hỏi người thuê nhà có yêu cầu chính xác nào, điều quan trọng trước tiên là phải xác định những quyền và nghĩa vụ nào của chủ nhà được chuyển cho người kế thừa hợp pháp của mình. Theo quy định tại khoản 3 Điều 7: 226 Bộ luật Dân sự, cụ thể đây là các quyền và nghĩa vụ của chủ nhà liên quan trực tiếp đến việc sử dụng tài sản thuê để người thuê trả tiền thuê nhà. Điều này có nghĩa là những tuyên bố mà người thuê nhà có thể đưa ra chống lại người kế thừa hợp pháp của chủ nhà, về nguyên tắc, liên quan đến hai quyền quan trọng nhất của anh ta: quyền được hưởng cuộc sống và quyền được bảo vệ tiền thuê.
Tuy nhiên, thông thường, người thuê và chủ nhà cũng có những thỏa thuận khác trong hợp đồng cho thuê về các nội dung khác và ghi những điều này vào các điều khoản. Một ví dụ phổ biến là một điều khoản liên quan đến quyền ưu tiên của người thuê. Mặc dù nó không cho phép người thuê giao nhà, nhưng nó ngụ ý nghĩa vụ của chủ nhà phải đưa ra: trước tiên chủ nhà sẽ phải chào bán tài sản thuê cho người thuê trước khi nó có thể được bán cho người kế thừa hợp pháp khác. Liệu chủ nhà tiếp theo có bị ràng buộc bởi điều khoản này đối với người thuê không? Theo quan điểm của án lệ, đây không phải là trường hợp. Điều này quy định rằng quyền ưu tiên của người thuê nhà không liên quan trực tiếp đến tiền thuê nhà, do đó điều khoản liên quan đến quyền mua tài sản thuê không được chuyển cho người kế thừa hợp pháp của chủ nhà. Điều này chỉ khác nếu nó liên quan đến lựa chọn mua từ người thuê và số tiền phải trả định kỳ cho chủ nhà cũng bao gồm một yếu tố bồi thường cho việc mua lại cuối cùng.
Cho thuê lại
Ngoài ra, Điều 7: 227 Bộ luật Dân sự quy định những điều sau đây về quyền của người thuê:
“Người thuê được ủy quyền giao toàn bộ hoặc một phần tài sản thuê đang sử dụng cho người khác, trừ khi anh ta phải cho rằng người cho thuê sẽ phản đối hợp lý việc sử dụng của người kia.”
Nhìn chung, từ điều này có thể thấy rõ rằng người thuê có quyền cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần tài sản thuê. Tuy nhiên, theo quan điểm của phần thứ hai Điều 7: 227 Bộ luật Dân sự, người thuê không thể tiến hành cho thuê lại nếu có lý do để nghi ngờ rằng chủ nhà sẽ phản đối việc này. Trong một số trường hợp, chủ nhà phản đối rõ ràng, chẳng hạn như nếu hợp đồng thuê nhà có lệnh cấm cho thuê lại. Trong trường hợp đó, người thuê không được phép cho thuê lại. Nếu người thuê vẫn làm điều này, đổi lại có thể bị phạt. Khoản tiền phạt này sau đó phải liên quan đến việc cấm cho thuê lại trong hợp đồng cho thuê và bị ràng buộc ở mức tối đa. Ví dụ: việc cho thuê lại phòng từ Air B&B theo cách này có thể bị cấm trong hợp đồng thuê, điều này thường xảy ra trong trường hợp này.
Trong bối cảnh đó, Điều 7: 244 của Bộ luật Dân sự cũng rất quan trọng đối với việc cho thuê lại không gian sống, quy định rằng người thuê không gian sống không được phép cho thuê lại toàn bộ không gian sống. Điều này không áp dụng cho một phần của không gian sống, chẳng hạn như phòng. Nói cách khác, về nguyên tắc, người thuê có quyền tự do thuê lại một phần không gian sống cho người khác. Về nguyên tắc, người thuê lại cũng có quyền ở trong tài sản thuê. Điều này cũng được áp dụng nếu người thuê phải tự dọn đi nơi ở thuê. Rốt cuộc, Điều 7: 269 của Bộ luật Dân sự Hà Lan quy định rằng chủ nhà sẽ tiếp tục cho thuê lại theo quy định của pháp luật, ngay cả khi hợp đồng cho thuê chính đã kết thúc. Tuy nhiên, các điều kiện sau phải được đáp ứng cho các mục đích của bài viết này:
- Không gian sống độc lập. Nói cách khác, một không gian sống với lối đi riêng và các tiện nghi thiết yếu của riêng nó, chẳng hạn như nhà bếp và phòng tắm. Do đó, chỉ có một căn phòng không được coi là một không gian sống độc lập.
- Hợp đồng thuê lại. Là thỏa thuận giữa người thuê và người cho thuê đáp ứng các yêu cầu của hợp đồng cho thuê nhà, được quy định tại Điều 7: 201 Bộ luật Dân sự.
- Hợp đồng cho thuê liên quan đến việc cho thuê không gian sống. Nói cách khác, hợp đồng cho thuê chính giữa người thuê và chủ nhà phải liên quan đến việc thuê và thuê mặt bằng mà các điều khoản về không gian sống hợp pháp được áp dụng.
Nếu các quy định trên không được tuân thủ, người thuê vẫn không có quyền hoặc quyền hạn để đòi chủ nhà quyền ở lại tài sản thuê sau khi hợp đồng cho thuê chính giữa người thuê và chủ nhà đã chấm dứt, do đó việc trục xuất cũng được thực hiện. không thể tránh khỏi cho anh ta. Nếu người thuê lại không đáp ứng các điều kiện, anh ta phải tính đến thực tế là chủ nhà có thể bắt đầu các thủ tục chống lại người thuê lại sau sáu tháng để chấm dứt việc cho thuê lại và sơ tán.
Cũng giống như không gian ở, không gian thương mại cũng có thể được người thuê cho thuê lại. Nhưng làm thế nào để người thuê lại có quan hệ với chủ nhà trong trường hợp này, nếu người thuê không được phép làm như vậy hoặc phải di dời tài sản thuê? Đối với năm 2003, có một sự phân biệt rõ ràng: chủ nhà không liên quan gì đến người thuê lại vì người thuê chỉ có quan hệ pháp lý với người thuê. Kết quả là, người thuê đất cũng không có quyền và do đó yêu cầu chống lại chủ nhà. Kể từ đó, luật đã thay đổi về điểm này và quy định rằng nếu hợp đồng cho thuê chính giữa người thuê và chủ nhà chấm dứt, người thuê phải quan tâm đến lợi ích và vị trí của người thuê bằng cách tham gia cùng với người thuê trong quá trình tố chủ nhà. Nhưng nếu hợp đồng cho thuê chính vẫn bị chấm dứt sau quá trình tố tụng, thì quyền của người thuê cũng sẽ chấm dứt.
Bạn có phải là người thuê nhà và bạn có bất kỳ câu hỏi nào liên quan đến blog này không? Sau đó liên hệ Law & More. Các luật sư của chúng tôi là những chuyên gia trong lĩnh vực luật thuê nhà và rất sẵn lòng tư vấn cho bạn. Họ cũng có thể hỗ trợ bạn về mặt pháp lý nếu tranh chấp cho thuê của bạn dẫn đến các thủ tục pháp lý.