Cả thế giới hiện đang trải qua một cuộc khủng hoảng ở quy mô không thể tưởng tượng được. Điều này có nghĩa là các chính phủ cũng phải có biện pháp phi thường. Thiệt hại mà tình trạng này đã gây ra và sẽ tiếp tục gây ra có thể là rất lớn. Thực tế là không ai hiện đang ở vị trí để đánh giá quy mô của cuộc khủng hoảng, cũng như nó sẽ kéo dài bao lâu. Bất kể tình huống nào, các hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh vẫn có hiệu lực. Điều này đặt ra một số câu hỏi. Trong bài viết này, chúng tôi muốn trả lời một số câu hỏi có thể phát sinh với người thuê nhà hoặc chủ nhà của cơ sở kinh doanh.
Thanh toán tiền thuê
Bạn vẫn phải trả tiền thuê nhà? Câu trả lời cho câu hỏi này phụ thuộc vào hoàn cảnh của vụ án. Trong mọi trường hợp, hai tình huống phải được phân biệt. Thứ nhất, cơ sở kinh doanh có thể không còn được sử dụng cho mục đích kinh doanh, chẳng hạn như nhà hàng và quán cà phê. Thứ hai, có những cửa hàng vẫn có thể mở, nhưng họ chọn cách tự đóng cửa.
Người thuê nhà có nghĩa vụ trả tiền thuê nhà dựa trên hợp đồng thuê nhà. Nếu điều này không xảy ra, đó là vi phạm hợp đồng. Bây giờ câu hỏi được đặt ra, có thể có bất khả kháng không? Có thể có những thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà về các trường hợp bất khả kháng có thể áp dụng. Nếu không, luật sẽ được áp dụng. Luật quy định rằng có trường hợp bất khả kháng nếu người thuê không thể chịu trách nhiệm về việc không tuân thủ; nói cách khác, không phải do lỗi của người thuê mà anh ta không thể trả tiền thuê. Không rõ liệu việc không đáp ứng các nghĩa vụ do coronavirus có dẫn đến trường hợp bất khả kháng hay không. Vì chưa có tiền lệ về việc này nên rất khó để phán đoán kết quả trong trường hợp này. Tuy nhiên, điều gì đóng vai trò là hợp đồng ROZ (Hội đồng Bất động sản) được sử dụng thường xuyên trong loại quan hệ cho thuê này. Trong hợp đồng này, tiêu chuẩn loại trừ yêu cầu giảm tiền thuê. Câu hỏi đặt ra là liệu chủ nhà có thể duy trì một cách hợp lý quan điểm này trong tình hình hiện tại hay không.
Nếu người thuê chọn đóng cửa hàng của mình, tình hình sẽ khác. Tuy nhiên, hiện tại không có nghĩa vụ phải làm như vậy, thực tế là có ít khách truy cập hơn và do đó lợi nhuận ít hơn. Câu hỏi đặt ra là liệu hoàn cảnh có nên hoàn toàn bằng chi phí của người thuê nhà hay không. Không thể đưa ra câu trả lời rõ ràng cho câu hỏi này vì mọi tình huống đều khác nhau. Điều này phải được đánh giá trên cơ sở từng trường hợp.
Tình huống bất ngờ
Cả người thuê nhà và chủ nhà đều có thể viện dẫn những tình huống không lường trước được. Nói chung, một cuộc khủng hoảng kinh tế chịu trách nhiệm thay mặt cho doanh nhân, mặc dù trong hầu hết các trường hợp, điều này có thể khác nhau vì cuộc khủng hoảng corona. Các biện pháp được thực hiện bởi chính phủ cũng có thể được xem xét. Một yêu cầu dựa trên các trường hợp không lường trước tạo cơ hội để cho thuê được sửa đổi hoặc hủy bỏ bởi tòa án. Điều này là có thể trong trường hợp một người thuê nhà không còn có thể được tổ chức hợp lý để tiếp tục thỏa thuận. Theo lịch sử quốc hội, một thẩm phán phải hành động với sự kiềm chế liên quan đến vấn đề này. Bây giờ chúng ta cũng đang ở trong một tình huống mà các tòa án cũng bị đóng cửa: do đó sẽ không dễ dàng có được một bản án nhanh chóng.
Thiếu tài sản thuê
Người thuê nhà có thể yêu cầu giảm tiền thuê hoặc bồi thường trong trường hợp thiếu sót. Sự thiếu hụt trong điều kiện của tài sản hoặc bất kỳ điều kiện nào khác dẫn đến việc không được hưởng tiền thuê nhà, người thuê được hưởng khi bắt đầu hợp đồng cho thuê. Ví dụ, một thiếu sót có thể là: lỗi xây dựng, mái nhà bị dột, nấm mốc và không có được giấy phép khai thác do không có lối thoát khẩn cấp. Các tòa án thường không thiết tha để phán xét rằng có một tình huống phải dành cho tài khoản của chủ nhà. Trong mọi trường hợp, kinh doanh kém do không có công chúng không phải là một trường hợp nên được tính cho chủ nhà. Đây là một phần của rủi ro kinh doanh. Điều cũng đóng một vai trò là trong nhiều trường hợp tài sản thuê vẫn có thể được sử dụng. Do đó, nhiều nhà hàng hơn, đang giao hàng hoặc chọn bữa ăn của họ như một sự thay thế.
Nghĩa vụ khai thác
Hầu hết các hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh đều bao gồm nghĩa vụ hoạt động. Nghĩa là người thuê phải sử dụng mặt bằng kinh doanh đã thuê. Trong những trường hợp đặc biệt, nghĩa vụ khai thác có thể phát sinh từ luật, nhưng không phải lúc nào cũng vậy. Gần như tất cả các chủ cơ sở kinh doanh và văn phòng đều sử dụng mô hình ROZ. Các quy định chung liên quan đến mô hình ROZ nêu rõ rằng người thuê sẽ sử dụng không gian đã thuê “một cách hiệu quả, đầy đủ, đúng cách và cá nhân”. Điều này có nghĩa là người thuê phải chịu một nghĩa vụ điều hành.
Cho đến nay, không có biện pháp chung nào của chính phủ ở Hà Lan khi ra lệnh đóng cửa một trung tâm mua sắm hoặc văn phòng. Tuy nhiên, chính phủ đã thông báo rằng tất cả các trường học, cơ sở ăn uống, câu lạc bộ thể thao và thể dục, phòng tắm hơi, câu lạc bộ tình dục và quán cà phê nên đóng cửa trên toàn quốc cho đến khi có thông báo mới. Nếu một người thuê nhà bị bắt buộc theo lệnh của chính phủ để đóng tài sản thuê, người thuê sẽ không chịu trách nhiệm về việc này. Đây là một tình huống mà theo tình hình quốc gia hiện tại, người thuê nhà không nên chịu trách nhiệm. Theo quy định chung, người thuê nhà cũng có nghĩa vụ tuân theo hướng dẫn của chính phủ. Là một người sử dụng lao động, anh ta cũng có nghĩa vụ phải đảm bảo một môi trường làm việc an toàn. Nghĩa vụ này xuất phát từ việc không khiến nhân viên gặp nguy cơ nhiễm coronavirus. Trong những trường hợp này, chủ nhà không thể buộc người thuê hoạt động.
Do chăm sóc sức khỏe của nhân viên và / hoặc khách hàng, chúng tôi thấy rằng chính người thuê nhà cũng chọn tự nguyện đóng tài sản thuê, ngay cả khi họ không được chính phủ hướng dẫn làm như vậy. Trong các trường hợp hiện tại, chúng tôi tin rằng chủ nhà sẽ không thể nộp đơn yêu cầu thực hiện nghĩa vụ, thanh toán tiền phạt hoặc bồi thường thiệt hại. Dựa trên tính hợp lý và công bằng, cũng như nghĩa vụ hạn chế thiệt hại từ phía người thuê càng nhiều càng tốt, chúng tôi thấy khó có thể tưởng tượng rằng chủ nhà sẽ phản đối việc đóng cửa (tạm thời).
Sử dụng khác nhau của tài sản thuê
Các cơ sở ăn uống hiện đang đóng cửa. Tuy nhiên, nó vẫn được phép nhận và giao đồ ăn. Tuy nhiên, hợp đồng cho thuê thường cung cấp một chính sách mục đích nghiêm ngặt; điều gì làm cho việc chọn hàng khác với một nhà hàng. Do đó, người thuê nhà có thể làm trái với hợp đồng thuê nhà và - có thể - bị mất tiền phạt.
Trong tình hình hiện tại, mọi người đều có nhiệm vụ hạn chế thiệt hại của mình càng nhiều càng tốt. Bằng cách chuyển sang chức năng nhận / giao hàng, người thuê tuân thủ. Trong những trường hợp này, rất khó để bảo vệ quan điểm rằng điều này trái với mục đích hợp đồng. Trên thực tế, chủ nhà có nhiều khả năng có yêu cầu đối với người thuê nếu người thuê không làm mọi thứ trong khả năng của mình để duy trì hoạt động kinh doanh để có thể trả tiền thuê nhà.
Kết luận
Nói cách khác, mọi người đều có nghĩa vụ hạn chế thiệt hại của họ càng nhiều càng tốt. Chính phủ đã công bố các biện pháp sâu rộng để giúp các doanh nhân và giảm áp lực tài chính của họ. Nên sử dụng các khả năng của các biện pháp này. Nếu một người thuê nhà từ chối làm như vậy, nó có thể được coi là khó khăn để chuyển những mất mát cho chủ nhà. Điều này cũng áp dụng ngược lại. Trong khi đó, các chính trị gia cũng kêu gọi chủ nhà kiểm duyệt tiền thuê nhà trong thời gian tới, để rủi ro được chia sẻ.
Mặc dù người thuê và chủ nhà có quan hệ hợp đồng với nhau và nguyên tắc 'thỏa thuận là thỏa thuận'. Chúng tôi khuyên bạn nên nói chuyện với nhau và xem xét các khả năng. Người thuê nhà và chủ nhà có thể gặp nhau trong những thời điểm đặc biệt này. Trong khi người thuê không có thu nhập do đóng cửa, các khoản chi của chủ nhà cũng tiếp tục. Mọi người đều quan tâm đến việc cả hai doanh nghiệp tồn tại và vượt qua được cuộc khủng hoảng này. Bằng cách này, người thuê và chủ nhà có thể thỏa thuận rằng tiền thuê nhà sẽ tạm thời được thanh toán một phần và khoản thiếu hụt sẽ được thu hồi khi cơ sở kinh doanh mở cửa trở lại. Chúng tôi phải giúp đỡ lẫn nhau nếu có thể và bên cạnh đó, chủ nhà không được hưởng lợi từ những người thuê nhà bị phá sản. Rốt cuộc, một người thuê mới không dễ dàng tìm thấy trong thời điểm này. Dù bạn lựa chọn như thế nào, đừng vội đưa ra quyết định và hãy để chúng tôi tư vấn cho bạn những khả năng có thể xảy ra.
Liên hệ
Bởi vì tình hình hiện tại rất khó lường, chúng tôi có thể tưởng tượng rằng điều này có thể đặt ra nhiều câu hỏi cho bạn. Chúng tôi theo dõi chặt chẽ về sự phát triển và rất vui khi được thông báo cho bạn về tình trạng mới nhất. Nếu bạn có bất kỳ câu hỏi về bài viết này, xin vui lòng liên hệ với luật sư của Law & More.